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路林:走向未来的中城投资

2019年03月25日 http://www.bixu.me

  • [作者] 路林
  • [单位] 建业地产股份有限公司
  • [摘要] 路林,现任中国财富管理50人论坛成员,上海国际股权投资基金协会房地产投资分会会长,CCTV证券资讯频道常任理事,复旦大学经济学博士,曾任职中央部委及两家上市公司负责人。2004年4月起任中城投资总裁,期间以关键人士身份发起管理房地产私募股权投资基金超过30余支,2014年底基金资产余额超过200亿元人民币,累计投资规模超过400亿元。
  • [关键词]  中城 投资 房地产 行业 资金
  • [刊名] 建业

  

  持续前进,不断总结。中城联盟十五周年,站在历史思考未来。企业家们结合现状,深度把脉行业。郁亮称,一个新的时代开始了。老胡再提“行业创新”并希望,将创新作为今后组织生存的动力,可以是一个方向,也可以是一个路径,可以把它的位置抬得更高一些。

      去年我们全社会的融资总额,是18万亿,其中银行信贷不到8万亿,首次社会融资总额超出了银行一倍以上的格局。我问了很多开发商,在银行融资当中,银行标准利率的成本和资金在整个企业融资当中的比重占多少。他们的回答是,大概15%到20%,也就是我们有80%到85%的资金来自非银行的融资。

  再来看,我们全社会的融资成本是什么样的状态。银行的平均融资成本是9.7%,只要拿9.7%以上都是比较优惠的资金,全社会银行以外的融资平均成本是18.3%,所以拿到18.3%以上的是贵的。为什么在一个有120亿元这么多存款的国家当中,我们的资金还这么贵呢?今天我想谈几点对产业市场、金融市场的意见。

  第一,从房地产市场来看,房地产不会太好,也不会太坏,今后十年当中也不会太坏,但是今年的经济形势前景是比较严峻的。我们这个行业资金密切相关,我看了最近银行的房地产信贷数据,大概全社会银行房地产类的信贷是14.5万亿,其中有一半是住宅按揭贷款,这也是影响我们房地产金融环境最重要的一方面。资金影响了购房人的购房能力和意愿。

  第二,是影响我们按揭的回款。在银行房地产的信贷当中有3万亿多一点是开发贷款,但是在最近五年当中总量没有变。我们行业类当中前20家的企业,资金比较宽裕;在国内的这些企业,前50家100家的企业,会拿到优惠的利率;第三类是14万亿。今天除了资金以外,因为资金的金融环境、快周转是我们利润提高的重要因素,我们的销售周转率下降之后,经营杠杆明显下降,被迫提高财富杠杆。销售杠杆没办法正常支付扩展性的发展,就会过度融资,直接影响了房地产商的风险口。

  这个当中,大家知道香港的上市公司,都有严格的要求,无论是公开资本市场,还是私募市场。因为我们的产业形势发生了变化,我们的资金成本发生了直接的变化。再者,就是金融市场竞争,其实很多开发商,跟我们所谓的各类社会融资主体都有一个广泛的接触。中城投资到9月底累积投资总额是400亿,我们的管理已经超过200亿,400亿面对的开发商一样,市场的竞争到什么程度呢?

  由于利率市场化带来的,我们无风险的收益实际上是下降的,或者是风险比较低的资本成本现在是越来越低的。另外一段无风险收益下降的同时,信用风险类融资在上升,中城投资作为大家的补充融资,我们融资是由市场化比例的价格决定的。为了给联盟企业做好服务,我们会根据每一个企业的融资总量,根据大家的净资产等,每一年会给大家调整额度,每一年会按照抵押类、信用类,对资金的比重和资金的成本做出及时的调整。

  (路林,中城投资总裁)

      

引用本文:
路林.路林:走向未来的中城投资[DB/OL].[2019-07-21].http://www.bixu.me/ArticleInfo.aspx?id=992396

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